Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen, Verwalterzustimmung, Sonderumlage

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Bei einer Eigentumswohnung prüfen Käufer und Bank auch die Gemeinschaft: was beschlossen ist, wie hoch das Hausgeld ist und wie viel Geld in der Rücklage liegt. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto genauer kann ein Käufer rechnen.

Viele Unterlagen liegen beim Verwalter. Als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). In die Beschluss-Sammlung darf auch ein Dritter Einsicht nehmen, den Sie dazu ermächtigen, zum Beispiel ein Kaufinteressent (§ 24 Abs. 7 WEG).

• Grundbuchauszug der Wohnung (Wohnungsgrundbuch)
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan (§ 8 Abs. 1, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)
• Niederschriften der Eigentümerversammlungen (§ 24 Abs. 6 WEG)
• Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
• Wirtschaftsplan mit Ihrem Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG)
• Jahresabrechnungen (§ 28 Abs. 2 WEG)
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG)
• Energieausweis für das Gebäude (§ 79 Abs. 2 GModG)
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Name und Anschrift des Verwalters
• Bei einer vermieteten Wohnung zusätzlich Mietvertrag, Nachweis über die Kaution und die letzten Nebenkostenabrechnungen

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Nicht immer. Das Gesetz selbst verlangt keine Zustimmung. Die Eigentümer können aber vereinbaren, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht (§ 12 Abs. 1 WEG). Eine solche Vereinbarung finden Sie in der Gemeinschaftsordnung. Verlangt sie die Zustimmung des Verwalters, erteilt er sie für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 21.07.2023, V ZR 90/22, Rn. 12).

Ob es sie gibt, zeigt auch das Grundbuch. Eine Veräußerungsbeschränkung muss im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs ausdrücklich eingetragen werden (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG, § 3 Abs. 2 WGV).

Die Eigentümer können eine Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufheben. Danach kann sie im Grundbuch gelöscht werden (§ 12 Abs. 4 WEG).

Wie läuft die Zustimmung ab?

Ist die Zustimmung vorgeschrieben, ist der Kaufvertrag unwirksam, solange sie nicht erteilt ist (§ 12 Abs. 3 WEG). Erst mit der Zustimmung kann der Käufer als Eigentümer eingetragen werden.

Das Grundbuchamt braucht die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO). Stimmt der Verwalter zu, muss außerdem nachgewiesen werden, dass er Verwalter ist. Dafür genügt die Niederschrift über seinen Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG).

Ein Verwalter wird für höchstens fünf Jahre bestellt, beim ersten Mal nach der Aufteilung für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Fragen Sie deshalb früh, ob die Bestellung noch läuft und der Nachweis vorliegt. Fehlt er, verzögert sich die Eintragung des Käufers.

Die Zustimmung kann der Notar vor oder nach der Beurkundung beim Verwalter einholen (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1). Wer die Kosten dafür trägt, legen Sie im Kaufvertrag fest.

Darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?

Nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann Ihnen für bestimmte Fälle außerdem einen Anspruch auf die Zustimmung geben (§ 12 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne wichtigen Grund, können Sie auf Zustimmung klagen. Die Klage richtet sich seit dem 1. Dezember 2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter. Das gilt auch, wenn die Gemeinschaftsordnung älter ist (BGH, Urteil vom 21.07.2023, V ZR 90/22).

Wer zahlt das Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel?

Hausgeld heißen die Vorschüsse, die die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Gegenüber der Gemeinschaft kommt es darauf an, wer Eigentümer ist, wenn ein Betrag fällig wird. Bis zum Eigentümerwechsel schulden Sie das Hausgeld, danach der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 8 und 13).

Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis dahin sind Sie Mitglied der Gemeinschaft und stimmen in der Eigentümerversammlung ab (§ 25 Abs. 2 WEG). Sofern die Gemeinschaftsordnung die Vertretung nicht beschränkt, können Sie dem Käufer dafür eine Vollmacht geben. Sie braucht die Textform (§ 25 Abs. 3 WEG).

Für Hausgeld, das vor seiner Eintragung fällig geworden ist und das Sie nicht gezahlt haben, haftet der Käufer kraft Gesetzes nicht (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 235/23, Rn. 17). Eine Haftung kann aber in einer Vereinbarung der Eigentümer stehen. Sie muss dann im Grundbuch ausdrücklich eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Außerdem können die Eigentümer das Hausgeld für ein früheres Jahr nach dem Eigentümerwechsel neu beschließen, zum Beispiel wenn ein Gericht den ersten Beschluss für ungültig erklärt hat. Dann kann der Käufer auch Beträge aus der Zeit vor seinem Erwerb schulden (BGH, V ZR 235/23, Rn. 18 und 26).

Im Kaufvertrag vereinbaren Sie, ab wann der Käufer Lasten und Kosten trägt, zum Beispiel ab der Übergabe. Diese Vereinbarung gilt nur zwischen Ihnen und dem Käufer. Gegenüber der Gemeinschaft zählt weiter, wer Eigentümer ist, wenn ein Betrag fällig wird.

Die Nachzahlung für ein Jahr (Nachschuss) beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Jahres (§ 28 Abs. 2 WEG). Fällt dieser Beschluss in die Zeit nach der Eintragung des Käufers, muss in der Regel der Käufer sie zahlen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG; zum früheren Recht BGH, V ZR 257/16, Rn. 8). Regeln Sie deshalb im Kaufvertrag, wer Nachzahlungen und Guthaben für die Zeit vor der Übergabe trägt.

Wer zahlt eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ergänzt den Wirtschaftsplan. Die Eigentümer beschließen sie, wenn das eingeplante Geld nicht reicht, zum Beispiel weil eine unerwartete Reparatur ansteht (BGH, V ZR 257/16, Rn. 13).

Sie zahlt, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird. Das gilt auch, wenn die Eigentümer die Umlage vor dem Verkauf beschlossen haben. Wird sie erst nach der Eintragung des Käufers fällig, zahlt der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 12). Wann eine Umlage fällig wird, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG). Lesen Sie den Beschluss deshalb genau.

Zwischen Kaufvertrag und Eintragung können die Eigentümer eine neue Umlage beschließen. Für dieses Risiko verweist der Bundesgerichtshof auf den Kaufvertrag (V ZR 257/16, Rn. 15). Legen Sie dort fest, wer schon beschlossene und künftige Sonderumlagen trägt.

Beschlossene Sonderumlagen und anstehende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sind für Käufer wichtig. Legen Sie Niederschriften und Beschluss-Sammlung vollständig vor. Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen, hilft Ihnen ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht (§ 444 BGB).

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage?

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hieß sie Instandhaltungsrückstellung, viele sagen noch Instandhaltungsrücklage.

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht den einzelnen Eigentümern (§ 9a Abs. 1 und 3 WEG). Sie bleibt beim Eigentümerwechsel in der Gemeinschaft. Sie bekommen daraus beim Verkauf nichts ausgezahlt und können nichts davon gesondert an den Käufer übertragen (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17, Rn. 18 und 19).

Der Käufer kann deshalb auch keinen Anteil an der Rücklage vom Kaufpreis abziehen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Steuer bemisst sich nach dem vereinbarten Kaufpreis (BFH, II R 49/17).

Für den Käufer zählt der Stand der Rücklage trotzdem. Reicht das Geld der Gemeinschaft für eine Reparatur nicht, können die Eigentümer eine Sonderumlage beschließen (BGH, V ZR 257/16, Rn. 13). Den Stand der Rücklage zeigt der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB). Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es besteht nur beim ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten (BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12, Rn. 27) und nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt eine Sperrfrist. Wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) kann ein Käufer erst kündigen, wenn seit dem ersten Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung drei Jahre vergangen sind (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt mit der Eintragung des ersten Käufers im Grundbuch. Spätere Käufer sind an die laufende Frist gebunden. Mit einem weiteren Verkauf beginnt sie nicht neu (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24, Rn. 29 und 36).

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Frist acht Jahre in den Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW, darunter Neuss, Düsseldorf, Meerbusch, Dormagen und Grevenbroich. Das gilt, wenn der erste Käufer nach der Aufteilung ab dem 1. März 2025 im Grundbuch eingetragen wurde. Wurde er vorher eingetragen, gilt die Mieterschutzverordnung von 2020 weiter (§ 1 Abs. 2 und § 2 MietSchVO NRW). In Bayern beträgt die Frist nach der Mieterschutzverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt, zehn Jahre in den Gemeinden ihrer Anlage, darunter Nürnberg, Erlangen, Herzogenaurach und Ingolstadt (§ 1 MiSchuV). Wurde der erste Käufer vorher eingetragen, kann eine ältere Verordnung maßgeblich sein.

Mehr dazu steht in unserem Ratgeber „Vermietete Wohnung verkaufen“.

Welche Steuern fallen an?

Einkommensteuer auf den Gewinn kann anfallen, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie seit dem Kauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Steuerfrei bleibt der Gewinn auch, wenn Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).

Haben Sie die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch die Person, von der Sie sie haben. Lassen Sie die Steuerfolgen vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Häufige Fragen