Vermietete Wohnung verkaufen
In der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, wohnt ein Mieter. Dann stellen sich andere Fragen als bei einer leeren Wohnung. Muss der Mieter zustimmen? Hat er ein Vorkaufsrecht? Wer bekommt die Kaution? Hier finden Sie die Antworten in der Reihenfolge, in der sie anstehen.
Stand: 23. Oktober 2026
Schritt 1: Mietvertrag und Unterlagen bereitlegen
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Vereinbarungen. Er will deshalb genau wissen, was darin steht. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto genauer kann er rechnen.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und schriftlichen Vereinbarungen
- Aufstellung der Miete: Kaltmiete, Vorauszahlungen für Nebenkosten, Datum der letzten Mieterhöhung
- Nachweis über die Kaution
- Die letzten Nebenkostenabrechnungen
- Energieausweis (§ 80 GModG)
- Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Schritt 2: Den Mieter einbeziehen
Die Zustimmung des Mieters brauchen Sie für den Verkauf nicht. Für Besichtigungen sind Sie aber auf ihn angewiesen. Sagen Sie ihm früh Bescheid und stimmen Sie Termine mit ihm ab.
Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Steht die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, prüfen Sie die Teilungserklärung. Verlangt sie die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer zum Verkauf, ist der Kaufvertrag erst mit dieser Zustimmung wirksam (§ 12 WEG).
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall: wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll (§ 577 BGB). Es besteht nur beim ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten, bei späteren Verkäufen nicht mehr (BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12). Das betrifft Mieter, deren Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, während sie dort wohnten. Wer in eine Wohnung eingezogen ist, die schon eine Eigentumswohnung war, hat kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Verkaufen Sie an Familienangehörige oder an Angehörige Ihres Haushalts, gilt es ebenfalls nicht.
Besteht das Vorkaufsrecht, müssen Sie oder der Käufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Recht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Danach hat er zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Übt er sein Recht schriftlich aus, kauft er die Wohnung zu den Bedingungen, die Sie mit Ihrem Käufer vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB).
Was der Verkauf für den Mieter bedeutet
Für den Mieter ändert sich zunächst nichts. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, sobald er Eigentümer ist (§ 566 BGB). Miete, Laufzeit und alle Vereinbarungen bleiben, wie sie sind.
Die Kaution übernimmt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten (§ 566a BGB). Kann der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht bekommen, etwa weil der Käufer zahlungsunfähig ist, müssen Sie sie zurückzahlen. Das gilt auch, wenn Sie die Kaution an den Käufer übergeben haben. Übergeben Sie sie trotzdem nachweisbar und halten Sie das im Kaufvertrag fest.
Ab wann die Miete dem Käufer zusteht und wer die laufende Nebenkostenabrechnung macht, regeln Sie im Kaufvertrag. Teilen Sie dem Mieter den Eigentümerwechsel schriftlich mit. Dann weiß er, an wen er zahlt, und Ihre Haftung für Pflichten des Käufers aus dem Mietvertrag endet in der Regel (§ 566 Abs. 2 BGB). Für die Kaution gilt das nicht.
Kann ich die Wohnung leer verkaufen?
Nur, wenn der Mieter auszieht. Kündigen darf ein Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse, etwa bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt (§ 573 BGB). Für einen Verkauf gibt es eine enge Ausnahme: Der Mietvertrag muss eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindern und Ihnen dadurch erhebliche Nachteile bringen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Möglich ist eine Einigung mit dem Mieter, zum Beispiel ein Aufhebungsvertrag mit einem festen Auszugstermin. Der Mieter muss darauf nicht eingehen.
Worauf Käufer achten
Für Kapitalanleger zählen vor allem die Miete und der Mietvertrag. Wer selbst einziehen möchte, braucht einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf und muss die gesetzlichen Fristen einhalten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und § 573c BGB).
Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt für Käufer zusätzlich eine Sperrfrist. Wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung können sie erst kündigen, wenn seit dem ersten Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung drei Jahre vergangen sind (§ 577a Abs. 1 BGB). Spätere Käufer sind an diese Frist gebunden. Mit einem weiteren Verkauf beginnt sie nicht neu. Die Länder können diese Frist in Gemeinden mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). In Nordrhein-Westfalen beträgt sie acht Jahre in den Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW, darunter Neuss, Düsseldorf, Meerbusch, Dormagen und Grevenbroich. Das gilt, wenn die Wohnung ab dem 1. März 2025 erstmals verkauft wurde. Für frühere Verkäufe gilt die Mieterschutzverordnung von 2020 weiter. Bayern regelt das in einer eigenen Verordnung.
Für Ihren Verkauf heißt das: Je länger ein Käufer nicht selbst einziehen kann, desto mehr rechnet er mit der Miete.
Steuern beim Verkauf
Einkommensteuer auf den Gewinn fällt an, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei einer vermieteten Wohnung nicht. Haben Sie die Wohnung geschenkt bekommen oder geerbt, zählt der Kauf durch die Person, von der Sie sie haben.
Verkaufen Sie innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien, sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (BMF-Schreiben vom 26.03.2004).
Häufige Fragen
Ja. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB).
Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Kündigen kann der Käufer nur mit einem gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf und unter Einhaltung der Fristen.
Nur, wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll (§ 577 BGB), und nur beim ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten. Dann hat er nach der Mitteilung des Kaufvertrags zwei Monate Zeit, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen.
Der Käufer übernimmt sie mit allen Pflichten. Kann der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht bekommen, etwa weil der Käufer zahlungsunfähig ist, müssen Sie sie zurückzahlen (§ 566a BGB). Das gilt auch, wenn Sie die Kaution an den Käufer übergeben haben.
Nur in engen Ausnahmen: wenn der Mietvertrag eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und Ihnen dadurch erhebliche Nachteile entstehen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Möglich ist eine Einigung mit dem Mieter über einen Auszug.
Einkommensteuer auf den Gewinn fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Für Ihren Fall fragen Sie am besten einen Steuerberater.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen nach dem Stand vom 23. Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.