Immobilie bei Trennung oder Scheidung verkaufen

Wem gehört die Immobilie?

Maßgeblich ist das Grundbuch. In der ersten Abteilung steht, wer Eigentümer ist: einer von Ihnen allein oder Sie beide, meist je zur Hälfte.

Die Ehe allein macht eine Immobilie nicht zum gemeinsamen Eigentum. Im gesetzlichen Güterstand bleibt das Vermögen jedes Ehepartners sein eigenes, auch was er während der Ehe erwirbt (§ 1363 Abs. 2 BGB). Steht nur einer von Ihnen im Grundbuch, gehört die Immobilie ihm allein.

Gehört sie Ihnen beiden, kann jeder über seinen Anteil verfügen. Über die ganze Immobilie können Sie nur gemeinsam verfügen (§ 747 BGB). Den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben dann beide.

Welche Wege gibt es?

Nach einer Trennung gibt es im Kern drei Wege. Welcher passt, hängt davon ab, ob einer von Ihnen die Immobilie halten kann und will.

• Einer übernimmt: Ein Partner kauft dem anderen seinen Anteil ab und zahlt ihn aus. Er muss dafür in der Regel auch den Kredit allein tragen können.
• Gemeinsam verkaufen: Sie verkaufen die Immobilie an einen Dritten, lösen den Kredit ab und teilen den Erlös.
• Vorerst behalten: Sie behalten die Immobilie gemeinsam, etwa bis die Kinder größer sind, oder vermieten sie. Dann sollten Sie schriftlich regeln, wer wohnt, wer welche Kosten trägt und wann verkauft wird.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Ehepartners?

Gehört die Immobilie Ihnen beiden, unterschreiben ohnehin beide. Gehört sie Ihnen allein, kommt es auf Ihren Güterstand an. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann sich ein Ehepartner nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Das gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für den Verkauf eines einzelnen Gegenstands, der im Wesentlichen das ganze Vermögen ausmacht. Ist die Immobilie Ihr ganzes oder nahezu Ihr ganzes Vermögen, brauchen Sie für den Verkauf also die Einwilligung Ihres Ehepartners, solange Sie in diesem Güterstand verheiratet sind (BGH, Urteil vom 16.01.2013, XII ZR 141/10, Rn. 10 f.).

Fehlt die Einwilligung, ist der Kaufvertrag erst wirksam, wenn Ihr Ehepartner ihn genehmigt (§ 1366 Abs. 1 BGB). Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund und entspricht der Verkauf einer ordnungsmäßigen Verwaltung, kann das Familiengericht die Zustimmung ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB).

Was wird aus dem Kredit?

Haben Sie den Darlehensvertrag beide unterschrieben, haften Sie der Bank im Zweifel beide für die ganze Summe (§ 421 und § 427 BGB). Daran ändert die Trennung nichts.

Übernimmt einer die Immobilie und den Kredit allein, wird der andere nur frei, wenn die Bank zustimmt (§ 415 Abs. 1 BGB). Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank, bevor Sie sich auf einen Betrag für die Auszahlung einigen.

Verkaufen Sie, wird der Kredit in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Haben Sie den Kredit seit dem 21. März 2016 als Verbraucher aufgenommen, können Sie ihn auch während einer festen Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei älteren Verträgen können Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung und mit einer Frist von drei Monaten (§ 490 Abs. 2 BGB; Art. 229 § 38 Abs. 1 EGBGB). In beiden Fällen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 bzw. § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich kündigen; haben Sie später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Wer wohnt bis zum Verkauf in der Immobilie?

Leben Ehepartner getrennt, kann einer verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung ganz oder zum Teil allein überlässt, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Dabei zählt auch das Wohl der Kinder im Haushalt (§ 1361b Abs. 1 BGB). Wer auszieht, kann vom anderen eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB).

Ist ein Ehepartner ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nicht ernsthaft erklärt, zurückkehren zu wollen, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB). Anlässlich der Scheidung regelt § 1568a BGB, wer die Ehewohnung bekommt.

Wer bleibt und wer geht, hat auch steuerliche Folgen. Darum geht es im nächsten Abschnitt.

Welche Steuern fallen an?

Einkommensteuer auf den Gewinn fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie seit dem Kauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Für die zweite Variante genügt es nach der Finanzverwaltung, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs zumindest am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im Jahr davor zumindest am 31. Dezember selbst bewohnt haben (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25, in der Fassung des BMF-Schreibens vom 17.06.2020). Wer auszieht und noch im selben Kalenderjahr verkauft, kann die Ausnahme deshalb behalten, wenn er in den beiden Jahren davor durchgehend selbst darin gewohnt hat.

Liegt der Verkauf in einem späteren Kalenderjahr, wird es heikel. Wer ausgezogen ist, nutzt die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, auch wenn der frühere Partner und das gemeinsame Kind weiter darin wohnen. Verkauft er seinen Anteil dann innerhalb der zehn Jahre an den früheren Partner, muss er einen Gewinn versteuern. Das gilt nach dem Bundesfinanzhof auch dann, wenn er nur verkauft, um eine angedrohte Versteigerung abzuwenden (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Nach unserer Einschätzung gilt für seinen Anteil dasselbe, wenn Sie beide gemeinsam an einen Dritten verkaufen, denn aus seiner Sicht wird die Immobilie nach dem Auszug von anderen genutzt. Wer dagegen selbst durchgehend in der Immobilie wohnt, behält die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien.

Haben Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt, ist ein Leerstand bis zum Verkauf unschädlich, wenn Sie die Verkaufsabsicht nachweisen (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25). Für die zweite Variante gilt das nicht: Steht die Immobilie im Vorjahr des Verkaufs vorübergehend leer, ist ein Gewinn innerhalb der zehn Jahre zu versteuern (Rz. 25, Fußnote nach dem BMF-Schreiben vom 17.06.2020). Bewohnt nach Ihrem Auszug der frühere Partner die Immobilie, ist das ohnehin kein Leerstand, sondern eine Nutzung durch einen anderen (BFH, IX R 11/21).

Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Ehepartner die Immobilie oder den Anteil des anderen übernimmt (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Nach der Scheidung gilt die Befreiung für Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 5 GrEStG), für eingetragene Lebenspartner entsprechend (§ 3 Nr. 4 und 5a GrEStG). Für Paare ohne Trauschein oder eingetragene Lebenspartnerschaft nennt das Gesetz keine solche Befreiung.

Lassen Sie die Steuerfolgen von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor einer auszieht oder einen Anteil überträgt.

Was hat der Verkauf mit dem Zugewinnausgleich zu tun?

In der Zugewinngemeinschaft wird der Zugewinn ausgeglichen, den die Ehepartner während der Ehe erzielt haben, wenn der Güterstand endet (§ 1363 Abs. 2 BGB). Bei einer Scheidung zählt für die Berechnung der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB).

Der Verkauf der Immobilie und der Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Dinge. Wie Sie den Erlös verteilen und ob danach noch ein Ausgleich fällig ist, vereinbaren Sie mit anwaltlicher Hilfe, bevor Sie zum Notar gehen.

Was passiert, wenn sich einer nicht einigen will?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 Abs. 1 BGB). Bei einem Grundstück geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Man spricht von Teilungsversteigerung. Den Antrag stellt ein Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht (§ 1 Abs. 1 und § 180 ZVG).

Der andere Miteigentümer kann beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate einzustellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Die Einstellung darf einmal wiederholt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG). Zwischen Ehepartnern und früheren Ehepartnern wird das Verfahren auf Antrag eingestellt, wenn das nötig ist, um eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes abzuwenden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Den Antrag müssen Sie binnen einer Notfrist von zwei Wochen stellen, nachdem Ihnen das Gericht den Hinweis auf dieses Recht zugestellt hat (§ 180 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 3 Satz 3 mit § 30b Abs. 1 ZVG). Insgesamt darf das Verfahren nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Ist der Anteil des Ehepartners, der die Versteigerung beantragt, sein ganzes Vermögen, braucht er im gesetzlichen Güterstand dafür die Zustimmung des anderen (BGH, Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06).

In der Versteigerung bestimmen die Gebote den Preis, und das Gericht bestimmt den Ablauf. Bei einem freien Verkauf entscheiden Sie selbst über Käufer, Preis und Zeitpunkt. Ein verbindliches Angebot gibt Ihnen beiden eine Zahl, über die Sie gemeinsam entscheiden können.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller kann ein Käufer ein Angebot machen. Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten in der Regel spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG).

• Grundbuchauszug
• Darlehensvertrag und aktuelle Restschuld
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen, zum Beispiel Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung

Häufige Fragen