Zum Inhalt springen
Advance Property

Ratgeber

Energieausweis beim Verkauf: welcher Ausweis, wann vorlegen, was in die Anzeige gehört

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht in der Regel einen Energieausweis. Zum 1. Januar 2027 ändern sich einige Regeln: Die Ausnahme für Baudenkmäler fällt weg, und Ausweise, die ab diesem Tag ausgestellt werden, verlangen andere Angaben in der Anzeige. Hier lesen Sie, was vor und nach diesem Tag gilt, in der Reihenfolge, in der die Fragen beim Verkauf anstehen.

Stand: 4. November 2026

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

In der Regel ja. Soll ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein bebautes Grundstück verkauft werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Ein Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Ein Ausweis, der vor 2027 ausgestellt wurde, bleibt grundsätzlich bis zu seinem Ablaufdatum gültig. Für Anzeigen mit einem solchen Ausweis enthält das Gesetz ab 2027 eine eigene Übergangsregel (§ 112 Abs. 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2 GModG). Fragen Sie deshalb zuerst bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft nach, ob es einen gültigen Ausweis gibt.

Ausgenommen sind sehr kleine Gebäude: bis zum 31. Dezember 2026 solche mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2027 solche mit weniger als 50 Quadratmetern (§ 3 Abs. 1 Nr. 17, § 79 Abs. 4 GModG).

Für ein Baudenkmal, also ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude, gilt die Pflicht beim Verkauf bis zum 31. Dezember 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Dann braucht auch ein Baudenkmal beim Verkauf einen Energieausweis (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 31 Buchst. c und Art. 9 Abs. 2).

Welchen Ausweis brauche ich: Bedarf oder Verbrauch?

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung aus Bauweise und Anlagentechnik. Ab 2027 heißt er Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG). Der Verbrauchsausweis beruht auf dem erfassten Verbrauch aus den Abrechnungen (§ 82 GModG).

Bis zum 31. Dezember 2026 ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung den Wärmeschutz der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichte oder später mindestens auf diesen Stand gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG).

Ab dem 1. Januar 2027 schreibt das Gesetz beim Verkauf den Bedarfsausweis nur noch für Nichtwohngebäude vor (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, kann der Ausweis dann auch auf dem erfassten Verbrauch beruhen (§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Für einen Verbrauchsausweis braucht der Aussteller Verbrauchsdaten, zum Beispiel aus der Heizkostenabrechnung oder von Ihrem Energielieferanten. Das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 GModG).

Wie kommen Sie an den Ausweis?

Ausstellen darf den Ausweis nur eine Person, die dazu nach § 88 GModG berechtigt ist. Sie muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen (§ 84 Abs. 1 GModG, ab 2027 § 83 Abs. 1 Satz 3 GModG).

Stellen Sie als Eigentümer Daten bereit, etwa Verbrauchsabrechnungen, das Baujahr oder Rechnungen über frühere Arbeiten, müssen diese Daten stimmen (§ 83 Abs. 3 Satz 1 GModG). Wer vorsätzlich oder leichtfertig dagegen verstößt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 GModG).

Ab dem 1. Januar 2027 wird der Ausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers auch auf Papier (§ 79 Abs. 2 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Der Ausweis enthält Empfehlungen, wie sich das Gebäude energetisch verbessern lässt (§ 84 Abs. 1 GModG). Kaufinteressenten lesen diese Empfehlungen mit. Was Förderung und Steuer bei einer energetischen Sanierung bedeuten, lesen Sie in unserem Beitrag „Energetische Sanierung: Förderung und Wertsteigerung“.

Was muss in die Verkaufsanzeige?

Geben Sie eine Anzeige in Portalen, Zeitungen oder anderen kommerziellen Medien auf und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben aus dem Ausweis enthalten. Dafür sorgen muss, wer die Veröffentlichung verantwortet: Sie als Verkäufer oder Ihr Makler (§ 87 GModG).

Für Ausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt wurden, gelten diese Angaben, auch in Anzeigen nach dem Jahreswechsel (§ 87 Abs. 1 GModG, ab 2027 § 112 Abs. 3 GModG):

  • die Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
  • der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
  • die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger der Heizung
  • bei einem Wohngebäude das im Ausweis genannte Baujahr
  • bei einem Wohngebäude die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse

Welche Angaben gelten für Ausweise ab 2027?

Für einen Energieausweis, der ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt wird, verlangt § 87 GModG in der neuen Fassung andere Angaben. Neu sind vor allem das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf. Der Endenergiewert gehört dann nicht mehr zu den Pflichtangaben (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 34):

  • ob der Ausweis auf einer energetischen Bilanzierung (§ 81) oder auf dem erfassten Verbrauch (§ 82) beruht
  • das Ausstellungsdatum des Ausweises
  • der im Ausweis angegebene Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche
  • die Energieeffizienzklasse
  • das Baujahr des Gebäudes
  • die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger der Heizung

Wann müssen Sie den Ausweis vorlegen?

Sie oder Ihr Makler müssen Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Es genügt, ihn während der Besichtigung deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GModG).

Findet keine Besichtigung statt, legen Sie den Ausweis unverzüglich vor. Fordert ein Interessent ihn an, gilt das ebenso (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GModG).

Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie dem Käufer unverzüglich den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG). Diese Pflichten gelten vor und nach dem 1. Januar 2027 gleich.

Was droht, wenn der Ausweis fehlt?

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder dem Käufer nicht übergibt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 und 2 GModG).

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt dieselbe Grenze ausdrücklich auch für eine Anzeige ohne die Pflichtangaben (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG). Die Pflichtangaben in der Anzeige gelten auch ab dem 1. Januar 2027 (§ 87 und § 112 Abs. 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Der Bundesgerichtshof hat fehlende Pflichtangaben in der Anzeige eines Maklers außerdem als Wettbewerbsverstoß gewertet, den ein nach § 4 UKlaG eingetragener Verband abmahnen und auf Unterlassung verklagen konnte (BGH, Urteil vom 05.10.2017, I ZR 232/16, noch zur Vorgängerregel in der Energieeinsparverordnung).

Häufige Fragen

Das Gesetz verlangt beim Verkauf eines Hauses in der Regel einen gültigen Energieausweis. Sie oder Ihr Makler müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ausgenommen sind sehr kleine Gebäude und bis zum 31. Dezember 2026 Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG).

Bis zum 31. Dezember 2026 ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, wenn das Haus den Wärmeschutz von 1977 weder beim Bau noch durch spätere Arbeiten erreicht (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis beim Verkauf nur noch für Nichtwohngebäude vor; für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, genügt dann auch ein Verbrauchsausweis (§ 80 Abs. 3, § 82 Abs. 1 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt grundsätzlich bis zu seinem Ablaufdatum gültig. In Anzeigen gelten für ihn die bisherigen Pflichtangaben (§ 112 Abs. 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

In der Regel nicht. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 GModG). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung legen Sie den Ausweis des Gebäudes vor, in dem die Wohnung liegt. Fragen Sie bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft nach.

Wurde der Energieausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt und liegt er bei Aufgabe der Anzeige in kommerziellen Medien vor, muss die Anzeige nennen: ob der Ausweis auf einer Bilanzierung oder auf dem Verbrauch beruht, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr des Gebäudes und die wesentlichen Energieträger der Heizung (§ 87 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Für ältere Ausweise gelten die bisherigen Angaben weiter (§ 112 Abs. 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Wer den Energieausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG). Für eine Anzeige ohne die Pflichtangaben sieht § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG bis zum 31. Dezember 2026 dieselbe Grenze vor.

Ist das Haus ein Baudenkmal, braucht es beim Verkauf bis zum 31. Dezember 2026 keinen Energieausweis (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Dann braucht auch ein Baudenkmal beim Verkauf einen Energieausweis (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 31 Buchst. c und Art. 9 Abs. 2).

Diese Seite gibt allgemeine Informationen nach dem Stand vom 4. November 2026. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.