Wohnung an den eigenen Mieter verkaufen: wann es passt, worauf es ankommt
In Ihrer vermieteten Wohnung lebt vielleicht schon der Käufer: Ihr Mieter. Ein Verkauf an ihn kann für beide Seiten passen. Ob er für Sie passt, hängt von wenigen Punkten ab. Zwei davon können Sie vorab selbst prüfen.
Stand: 9. November 2026
Warum Ihr Mieter anders rechnet als ein Anleger
Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB). Ein Kapitalanleger rechnet deshalb vor allem mit der Miete. Wer selbst einziehen will, braucht einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf und muss Fristen einhalten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und § 573c BGB). Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann eine Sperrfrist hinzukommen (§ 577a BGB).
Für Ihren Mieter gilt das alles nicht. Er wohnt schon in der Wohnung und kennt sie, das Haus und die Nachbarn. Er vergleicht den Kauf mit seiner Miete und mit dem Kauf einer anderen Wohnung, in die er erst umziehen müsste.
Zwischen diesen beiden Sichtweisen liegt der Spielraum für einen Verkauf an den Mieter. Wie groß er bei Ihrer Wohnung ist, lässt sich nicht mit einer Faustformel sagen. Er hängt von Lage, Zustand, Miete und Mietvertrag ab.
Die erste Prüffrage: Hat Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur, wenn an seiner Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, nachdem er eingezogen ist (§ 577 Abs. 1 BGB). Gemeint ist, dass das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder werden soll. Es besteht nur beim ersten Verkauf an einen Dritten nach der Aufteilung, bei späteren Verkäufen nicht mehr (BGH, V ZR 96/12, Rn. 27). Verkaufen Sie an Familienangehörige oder an Angehörige Ihres Haushalts, gilt es nicht.
Besteht das Vorkaufsrecht und schließen Sie mit einem anderen Käufer einen Kaufvertrag, müssen Sie oder der Käufer Ihren Mieter über den Inhalt des Vertrags und über sein Recht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Er hat dann zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Übt er sein Recht aus, kauft er zu den Bedingungen, die Sie mit dem anderen Käufer vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB).
Für Sie heißt das: Ob Ihr Mieter kaufen will, erfahren Sie in diesem Fall womöglich erst nach dem Notartermin mit einem anderen Käufer. Ein frühes Gespräch mit dem Mieter schafft vorher Klarheit.
Die zweite Prüffrage: Braucht der Verkauf eine Zustimmung?
Steht in der Teilungserklärung, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer braucht, gilt das auch beim Verkauf an Ihren Mieter. Ohne diese Zustimmung ist der Kaufvertrag unwirksam, bis sie erteilt ist (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG). Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 WEG).
Ein Fehler, den Sie vermeiden sollten: Miete, Kaution und Abrechnung offen lassen
Der Mietvertrag endet nicht schon mit dem Notartermin. Legen Sie deshalb im Kaufvertrag fest, ab wann keine Miete mehr fällig ist, wie die Kaution verrechnet oder zurückgezahlt wird und wer die Nebenkosten für das laufende Jahr abrechnet.
Das lässt sich im Kaufvertrag mit wenigen Sätzen regeln.
Was bei den Maklerkosten gilt
Schließt Ihr Mieter als Verbraucher den Kaufvertrag unmittelbar mit Ihnen, gelten Regeln zur Teilung der Maklerkosten (§ 656b BGB). Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung braucht außerdem in jedem Fall die Textform, etwa eine E-Mail (§ 656a, § 126b BGB).
Lässt sich der Makler von Ihnen beiden bezahlen, müssen Sie beide gleich viel zahlen (§ 656c Abs. 1 BGB). Haben nur Sie den Makler beauftragt, kann Ihr Mieter nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn Sie selbst mindestens denselben Betrag zahlen. Fällig wird sein Anteil erst, wenn Sie Ihren gezahlt haben und das nachgewiesen ist (§ 656d Abs. 1 BGB).
Verkauf an den Mieter: Wann passt er zu Ihnen?
Das hängt davon ab, was Ihr Mieter zahlen und finanzieren kann, was ein anderer Käufer für die vermietete Wohnung zahlen würde und welchen Zeitplan Sie haben. Je nach Wohnung kann Ihr Mieter oder ein Kapitalanleger der passendere Käufer sein.
Welcher Weg bei Ihrer Wohnung mehr bringt, lässt sich erst mit den Zahlen beantworten.
Was wir für Ihre Immobilie klären
- welcher Preis für Ihre Wohnung beim Verkauf an Ihren Mieter und beim Verkauf an einen Kapitalanleger erreichbar ist, mit beiden Werten im Vergleich
- wie Sie das Gespräch mit Ihrem Mieter vorbereiten und in welcher Reihenfolge Angebot, Finanzierungsnachweis und Notartermin sinnvoll sind
- ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat und was das für einen Verkauf an einen anderen Käufer bedeutet, als unsere Einschätzung, verbindlich abgestimmt mit Ihrem Rechtsanwalt
- welche Steuerfolgen der Verkauf für Sie haben kann; die steuerliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater, mit dem wir uns abstimmen
- ob wir den Verkauf als Makler begleiten, an Ihren Mieter oder an einen anderen Käufer
Häufige Fragen
Nein. Auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht verpflichtet Sie nicht dazu. Es greift erst, wenn Sie mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen haben (§ 463 BGB). Dann kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen kaufen (§ 469 Abs. 2 und § 464 Abs. 2 BGB).
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat er nur, wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und nur beim ersten Verkauf danach an einen Dritten (§ 577 Abs. 1 BGB; BGH, V ZR 96/12). Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige besteht es nicht.
Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters aufgeteilt, kann ein Käufer ab dem ersten Verkauf der Wohnung danach für eine Frist von in der Regel drei Jahren nicht wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des ersten Käufers nach der Aufteilung im Grundbuch. In Gemeinden mit Landesverordnung ist sie länger (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB; BGH, VIII ZR 161/24, Rn. 29). Kauft Ihr Mieter die Wohnung, in der er wohnt, muss er niemandem kündigen. Für ihn spielt die Sperrfrist deshalb keine Rolle.
Schließt Ihr Mieter als Verbraucher den Kaufvertrag unmittelbar mit Ihnen und haben Sie den Makler beauftragt oder lässt er sich von Ihnen beiden bezahlen, muss Ihr Mieter höchstens so viel zahlen wie Sie. Lässt sich der Makler von beiden bezahlen, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Haben nur Sie den Makler beauftragt, wird ein Anteil des Mieters erst fällig, wenn Sie Ihren gezahlt haben (§ 656d BGB).
Eine Faustformel gibt es nicht. Ihr Mieter vergleicht mit seiner Miete und mit einer anderen Wohnung, ein Kapitalanleger mit der Miete, die er übernimmt. Wo sich beide Sichtweisen bei Ihrer Wohnung treffen, rechnen wir in der Beratung mit Ihnen durch.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen nach dem Stand vom 9. November 2026. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.