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Beratung

Energetische Sanierung: Förderung und Wertsteigerung

Dämmung, neue Fenster oder eine neue Heizung kosten viel Geld. Der Bund fördert solche Maßnahmen, und auch die Steuer kann einen Teil tragen. Wie viel davon bei Ihnen ankommt, hängt auch von Entscheidungen ab, die Sie treffen, bevor der erste Handwerker kommt. Drei Punkte können Sie vorab selbst prüfen.

Stand: 4. November 2026

Wann stellen Sie den Förderantrag?

Den Zuschuss für Einzelmaßnahmen nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen Sie, je nach Maßnahme, beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder bei der KfW. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein. Als Beginn gilt schon der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags für die Ausführung (BEG-Richtlinie Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026, Nr. 9.2.1).

Ein Fehler, den Sie vermeiden können: den Handwerkervertrag ohne die Bedingung der Förderzusage unterschreiben und erst danach den Antrag stellen. Zulässig ist ein Vertrag, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen wird. Ein solcher Vertrag muss bei der Antragstellung vorliegen. Planung und Energieberatung dürfen Sie schon vor dem Antrag beauftragen (Nr. 9.2.1).

Einen Anspruch auf die Förderung gibt es nicht. Bewilligt wird im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel (Nr. 7.2). Wer vor der Zusage mit den Arbeiten beginnt, tut das auf eigenes Risiko (Nr. 9.2.1).

Zuschuss oder Steuerermäßigung?

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle, also die Dämmung von Außenwänden, Dach, Geschossdecken und Bodenflächen sowie neue Fenster und Außentüren, beträgt der Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben (Nr. 5.1 und 8.4.1). Für eine neue Heizung, für Boni und für die Höchstgrenzen der Ausgaben gelten eigene Regeln.

Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, hat einen zweiten Weg: die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen. Sie mindert die Einkommensteuer im Jahr des Abschlusses und im Jahr danach um je 7 Prozent und im dritten Jahr um 6 Prozent der Aufwendungen, insgesamt um höchstens 40.000 Euro je Objekt (§ 35c Abs. 1 EStG). Das Gebäude muss bei der Durchführung älter als zehn Jahre sein. Ein Fachunternehmen muss die Arbeiten ausführen und bescheinigen. Die Maßnahme muss vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein (§ 35c Abs. 1, § 52 Abs. 35a EStG).

Für dieselbe Maßnahme gibt es nur einen der beiden Wege (§ 35c Abs. 3 EStG; Nr. 8.6). Bei mehreren Maßnahmen lassen sie sich aufteilen: die eine mit Zuschuss, die andere mit Steuerermäßigung (Nr. 8.6). Mit anderen Fördermitteln lässt sich der BEG-Zuschuss grundsätzlich verbinden, für einige Bundesprogramme gilt das nicht. Die öffentliche Förderung darf zusammen höchstens 60 Prozent der geförderten Ausgaben betragen (Nr. 8.6).

Welcher Weg mehr bringt, hängt von den Kosten, der Reihenfolge der Maßnahmen und Ihrer persönlichen Steuer ab. Die steuerliche Seite klärt Ihr Steuerberater.

Für Vermieter: Erhaltung oder Herstellung?

Wer vermietet, kann Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in der Regel sofort als Werbungskosten abziehen (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 1). Sind es Herstellungskosten, wirken sie nur über die Abschreibung und verteilen sich über viele Jahre.

Herstellungskosten sind unter anderem Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 40). In einem Urteil zu einem Grundstück hat der Bundesfinanzhof im August 2026 seinen Maßstab für Gebäude wiederholt: Es kommt auf den Zustand an, in dem Sie das Gebäude hergestellt oder erworben haben. Wesentlich ist eine Verbesserung erst, wenn sie über eine zeitgemäße Erneuerung hinaus den Gebrauchswert im Ganzen deutlich erhöht (BFH, Urteil vom 21.08.2026, IX R 13/25, Rn. 26 und 33).

Daraus folgt die Prüffrage: Stellen Sie den Zustand, den das Gebäude beim Erwerb hatte, in zeitgemäßer Form wieder her? Oder heben Sie es deutlich darüber hinaus? Haben Sie das Gebäude geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Zustand, in dem es zuletzt jemand hergestellt oder gekauft hat (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 41).

Für energetische Maßnahmen wichtig: Eine deutliche Senkung des Energiebedarfs allein macht noch keine wesentliche Verbesserung (Rn. 46). Die Finanzverwaltung misst den Standard an Heizung, Sanitär, Elektro und Fenstern; eine Fassadendämmung zählt dabei nicht (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 13 und 14).

Ein Fehler, den Käufer vermeiden können: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie Herstellungskosten, auch wenn sie sonst sofort abziehbar wären (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die drei Jahre zählen ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 54 und 62). Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit.

Was die Sanierung für den Wert bedeuten kann

Wie viel eine Sanierung beim Verkauf oder bei der Vermietung bringt, hängt vom Gebäude und vom Markt vor Ort ab. Sichtbar wird sie aber. Die Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis gehört bei Wohngebäuden in jede Verkaufs- oder Vermietungsanzeige in kommerziellen Medien, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt (§ 87 GModG; ab 2027 für ältere Ausweise § 112 Abs. 3 GModG). Kaufinteressenten sehen sie also, bevor sie anrufen. Welche Angaben das im Einzelnen sind, lesen Sie im Ratgeber „Energieausweis beim Verkauf“.

Wer mit einem BEG-Zuschuss saniert, bindet sich. Nach der BEG-Richtlinie Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026 sind die geförderten Bauteile und Anlagen mindestens zehn Jahre zweckentsprechend zu nutzen. Verkaufen Sie in dieser Zeit, müssen Sie den Käufer auf die Förderung hinweisen und die Pflichten im Kaufvertrag auf ihn übertragen. Ändert sich die Nutzung in dieser Zeit, kann die Förderung anteilig zurückgefordert werden, soweit der Förderzweck nicht mehr erreicht wird (Nr. 7.1).

Steht ein Verkauf ohnehin an, lohnt deshalb die Frage, ob sich eine Sanierung vorher noch rechnet oder ob der Verkauf im jetzigen Zustand besser passt.

Was zu Ihrer Immobilie passt

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt davon ab, ob Sie selbst wohnen oder vermieten, wann und wie Sie das Gebäude erworben haben, welche Maßnahmen anstehen und ob ein Verkauf in den nächsten Jahren in Frage kommt.

Was wir für Ihre Immobilie klären

  • welche Maßnahmen an Ihrem Gebäude wirtschaftlich zuerst in Betracht kommen und in welcher Reihenfolge, damit keine Förderung verloren geht
  • welche Förderprogramme der BEG für Ihre Maßnahmen grundsätzlich in Betracht kommen und welche Unterlagen und Fristen dafür wichtig sind; ob für eine Maßnahme die Steuerermäßigung nach § 35c EStG günstiger ist, klärt Ihr Steuerberater
  • welche Angaben zum Zustand beim Erwerb und zu den Kosten Sie für die steuerliche Einordnung durch Ihren Steuerberater bereithalten sollten
  • was die Sanierung beim Verkauf oder bei der Vermietung Ihrer Immobilie bringen kann, mit Kosten und erwartetem Ergebnis gerechnet
  • ob bei einem geplanten Verkauf eine Sanierung vorher oder der Verkauf im jetzigen Zustand besser passt, auch mit Blick auf Pflichten aus einer Förderung

Häufige Fragen

Ja. Den BEG-Zuschuss für Einzelmaßnahmen müssen Sie vor Beginn des Vorhabens beim BAFA oder, je nach Maßnahme, bei der KfW beantragen. Als Beginn gilt der Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags für die Ausführung. Bei der Antragstellung muss ein Vertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen wurde. Planung und Energieberatung dürfen vorher stattfinden (BEG-Richtlinie Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026, Nr. 9.2.1).

Für dieselbe Maßnahme nicht. Wer für eine Maßnahme einen steuerfreien Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Förderdarlehen nutzt, bekommt dafür keine Steuerermäßigung nach § 35c EStG (§ 35c Abs. 3 EStG; BEG-Richtlinie Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026, Nr. 8.6). Bei mehreren Maßnahmen kann die eine gefördert und die andere steuerlich begünstigt werden.

Nicht für vermietete Wohnungen. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gibt es nur für ein eigenes Gebäude oder eine eigene Wohnung, die Sie im jeweiligen Jahr ausschließlich selbst bewohnen; Teile der eigenen Wohnung, die Sie anderen unentgeltlich zum Wohnen überlassen, schaden nicht (§ 35c Abs. 2 und 5 EStG). Aufwendungen, die als Werbungskosten abgezogen werden, sind ausgeschlossen (§ 35c Abs. 3 EStG).

In der Regel ja, als Erhaltungsaufwand (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 1). Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken, liegen unter anderem vor, wenn die Maßnahmen das Gebäude über seinen Zustand beim Erwerb hinaus wesentlich verbessern (Rn. 40) oder wenn Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ein geringerer Energiebedarf allein ist noch keine wesentliche Verbesserung (Rn. 46).

Nach der BEG-Richtlinie für Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026 sind geförderte Bauteile und Anlagen mindestens zehn Jahre zweckentsprechend zu nutzen. Verkaufen Sie in dieser Zeit, weisen Sie den Käufer auf die Förderung hin und übertragen die Pflichten im Kaufvertrag auf ihn (Nr. 7.1).

Diese Seite gibt allgemeine Informationen nach dem Stand vom 4. November 2026. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.